商業綜合體如何精準破題丨基于復雜基礎條件的設計思考

2023/05/26

導言 

作為商業綜合體設計領域的領先品牌，三益自2006年便投入到了早期商業綜合體的開發與建設當中，從最初“初學者”的身份，到如今商業綜合體設計領域的“佼佼者”，三益參與并見證了中國商業綜合體的蓬勃發展。憑借著多年積累的寶貴設計經驗，三益對商業建筑敏銳的洞察力，解決綜合復雜問題的專業實力，以及準確有效的應對策略受到行業內的一致認可。本次我們希望聚焦商業綜合體設計過程中常見的痛點、難點，提出獨到的設計思路、方法和策略，希望能夠為大家提供一些有益的借鑒和啟示。

敬請期待

01 | 基于復雜基礎條件的設計思考

02 | 立面精細化設計思考與實踐

03 | 創新思維打造項目亮點

04 | 深化設計思考與實踐

05 | ……

商業綜合體的設計無疑是一個充滿挑戰的過程，不僅需要充分考慮多種功能的需求和使用體驗，更需要具備創新性、人性化和可持續性等多種要素。

隨著城市開發進程的快速推進，商業綜合體成為打造城市多元融合發展的必要功能，但往往項目的用地會受到上位規劃、用地形狀、交通、豎向等諸多因素的限制，如何在各種限制條件下精準破題，設計出符合需求的商業綜合體成為設計師們的重要課題。

01

有限用地條件下的商業跨地塊突破

/長沙招商梅溪湖花園城/

△項目效果圖

長沙招商梅溪湖花園城地處梅溪湖國際新城一期二期交匯處，是梅溪湖一期超級中軸上“首個大型TOD”商業綜合體，設計由“外向科技·內向生態”的理念出發，以TOD為基礎，以多維靈動、體驗豐富的空間為載體，將科創與生態在此交融，創造出一座會呼吸的城市生態有氧Mall。

項目總用地面積約3.7萬平方米，用地條件十分復雜，一條城市道路（青梅路）將用地范圍劃分成東西兩個地塊，且場地北高南低，存在約3米的場地高差。同時項目北側為梅溪湖中軸及地下商業，西北角為2、6號線地鐵站點，兩地塊均需與之連接，且東西地塊之間也需要互相連通。

由于項目定位為城市級商業綜合體，兩地塊單獨建設的體量均無法滿足需求，因此基于有限的用地條件，建筑師選擇在設計上進行突破，設計了橫跨兩個地塊的大型城市綜合體。那么項目具體是如何實現商業跨地塊突破的呢？

設計主要是從如何利用中軸引流的角度出發，考慮到中庭、走道、店鋪等綜合尺度以及塔樓核心筒對商業進深的影響，兩地塊的商業裙房分別設置為單動線商業模式最為合適。同時由于項目北側的梅溪湖超級中軸是一個集地面慢行連廊、地下停車場、地下商業、軌道、下沉廣場和地面綠化景觀等為一體的綜合城市配套軸線工程，那么未來北側將會是主要的人行入口界面，因此設計選擇在其相對的最遠端南側進行商業連接，形成了U型動線骨架。

北側順應人流的來向以及景觀資源，設計將入口向內傾斜，形成內向包裹，環抱中軸的建筑形態，從而達到聚集人氣、吸引人流的效果。南側進行商業連接，從而沿梧桐路快速路形成完整的城市界面，以塊面整體性展現建筑的視覺張力，達到城市展示的效果。

兩地塊商業聯動整體采用了“南側強連接+北側弱連接”的設計策略。首先兩側建筑整體向中間生態核心打開，在二層形成環形連通的花園露臺，北側僅以二層大平臺+高區的“時光隧道”和快速穿梭通廊連接。南面則以特色邊庭進行強連接，打造了亮點空間“天空樹”。

同時，由于基地北側為主要人流來向，設計選擇將L1層標高與北側道路接平，因而L1層與南側室外地坪存在3米高差，需要設置垂直交通系統，設計選擇將其設置于室內，將商業入口的公共空間與鋪內空間的臺階進行一體化設計，使兩個地塊南側沿街店鋪均可同時與室外地坪和主中庭連通，從而保證了商業的可達性，同時充分利用場地高差形成沿街9米層高商鋪，打造特色鋪內空間，釋放更大的商業價值。

通過南側強連接+北側弱連接的“U”型動線和雙首層設計，項目商業布局成功突破了兩塊用地的割裂和高差的限制，保證了商業的可達性和便利性，最大限度地釋放了商業價值。

02

“單+環”復合型動線組合策略

/長沙招商觀沙嶺花園城/

長沙招商觀沙嶺花園城位于長沙市岳麓區北部，靠近長沙市中心及岳麓副中心，區位十分優越。項目定位為長沙河西品質生活秀場，設計以無界花園為設計理念，通過多重特色空間，營造像山丘一樣拾級而上的生態主題空間，旨在打造長沙河西“最懂你”的生活第三空間。

項目基地位于湘江綜合服務軸上，南側是長沙市政府輻射區，東側為較高開發程度的濱江區域，周邊現狀有大量住宅區以及中小學校。多條地鐵線路毗鄰項目用地，地鐵10號線站點位于基地東南角，地鐵8號線站點距離基地西南側約500米，公共交通十分便捷。

項目用地整體呈“L”形，北側用地可用進深約為85米，南側可用進深約為110米，根據土地出讓條件，基地面積約5.12萬平米，容積率為5.3，經過測算，商業建筑面積約為11.9萬平方米，建筑層數為地上5 層，除去道路、消防救援場地和廣場等用地，最終建筑可用的最大進深分別為北側68米和南側94米。

在充分考慮店鋪進深、面積段及小鋪率等因素后，北側適合布置單動線，南側則更適合環形動線，因此設計采用“單+環”的復合型動線模式。

同時由于基地南北高差6m，呈北高南低的趨勢，因此建筑采用了雙首層設計，建筑分別在北側和南側兩個不同的標高上設置入口和雙首層，從而保證整個L形的建筑在南側和東側臨城市主干道的首層展示面最大化。

在兩條動線的交匯處，即建筑東南角設計了主入口和下沉廣場，主入口面向城市道路交叉口，吸引人流，下沉廣場則與地鐵和地下一層進行商業動線銜接。

東北角入口則可直達商業二層，并通過單動線引導將人流往南側和高樓層導入，室外場地則通過扶梯和大臺階與一層連接。而西南側則通過場地整體放坡連接不同高度。

此外，由于場地周邊整體為發展較成熟的城市，南側有大量的高層板樓，東側和北側均為高密度住宅，因此項目屋頂，即第五立面將會是周邊居住建筑的視覺焦點，因此建筑師希望通過屋頂花園的設置為周圍的居民提供一個開放的城市公共活動空間，設計將屋頂的機房和設備在不影響立面效果的情況下盡量靠外墻布置，從而為屋頂花園景觀預留出了完整的空間。

通過“單+環”的復合型動線模式和雙首層設計，長沙招商觀沙嶺花園城成功解決了場地布局的挑戰，不僅僅滿足了商業區不同進深布局需求，提供了便捷的交通連接和多樣化的購物體驗，同時屋頂花園也為項目注入了新的功能和獨特的魅力。

03

狹長用地中的極致環形動線使用率控制要點

/濟寧華潤萬象匯/

濟寧華潤萬象匯位于濟寧市東部國家高新技術產業開發區，是華潤進入濟寧的首個商業綜合體項目。項目用地西鄰蓼河，位于城市濱水景觀軸線上，北側為重要的公共建筑群，由蓼溝河公園，濟寧科技園，體育館以及吟龍灣商業等重要城市公共建筑組成，擁有優越的地理位置和豐富的景觀資源，因此項目定位為濟寧最具引領性的購物目的地和家庭微度假休閑目的地。

本次項目用地十分狹長，用地長300米，進深120米，在考慮道路、停車等情況下，建筑的最大進深約為89米。

方案首先考慮了適應場地長寬比例的單動線形式，但根據當地招商條件，單動線模式無法滿足項目小鋪率占比須達到50%以上（30~150㎡商鋪面積占比）的要求。進而設計考慮環形動線模式，但在有限的進深條件下，常規環形動線置入后變形為扁長的梭形，形成南北雙動線形態，失去常規環形動線的曲率后空間易變得均質，缺乏辨識度。

要如何既滿足小鋪率的要求，又使內部空間更具辨識度呢？經過建筑師的創新，設計采用了一曲一直雙街模式，不拘泥于完整的環形的約束，在空間的開合和收放更加自由，空間的變化和節奏更加靈動。

同時，為了實現89米進深條件下的環形動線，建筑師在尺度控制和降本提效方面做了大量探索，在保證空間舒適的前提下，對商業通道、節點空間、通過性中庭等空間的尺寸進行反復推敲，最終使項目成為了華潤使用率最高的環形動線項目。

此外，根據容量測算，項目為三層局部四層，因此設計在四層西北角設置了屋頂花園，與用地周邊重要的城市公共空間和環境資源形成呼應。四層動線則順應屋頂花園的落位變異為復合動線，北側動線與屋頂花園形成視線通廊，南側順應弧形的動線在西側端部形成空間節點，與屋頂花園及用地外部景觀－摩天輪形成對景關系。整個動線與屋頂花園互動交融，并通過商業外擺區形成聯動的商業空間。

建筑師以“一曲一直”雙街模式賦予了內部商業空間更多的辨識度和靈動性，并通過空間對尺度的反復推敲和降本提效的精心探索，最終在確保空間舒適性的前提下，實現了最高的環形動線使用率。

04

化劣為優, 不規則用地的巧妙布局

/珠海招商花園城/

珠海招商花園城是三益攜手招商蛇口在珠海市斗門區稀缺地塊打造的區域內最大的商業IP項目。方案設計理念根植于珠海的海洋文化和浪漫氛圍，以寶船為概念來打造整個購物中心的形象，開啟一段關于珠海的尋美驚喜的游島冒險之旅。

項目用地分為三期建設，其中一期二期為已建成住宅，本次珠海招商花園城項目為三期商業部分。由于住宅部分規劃先行，且住宅與商業部分的用地邊界可在整體項目用地范圍內根據規劃布局需要且滿足規劃約定的用地面積進行切分，原規劃為滿足住宅指標及規劃布局日照等綜合因素，造成商業部分用地輪廓呈不規則凹口形狀展開。

原方案設計順應用地條件，在用地進深相對較淺的位置設置廣場，分別連接兩側的MALL和商業街區，同時也連接住區入口與公交站點，形成了穿越商業地塊的歸家動線。

面對不規則的凹口形用地，設計要如何變不利為特色，同時又為居民保留歸家動線呢？首先對用地進行分析，由于場地長約300米，因此傳統的單動線MALL會造成動線過長，中間需要一個空間節點，由于用地狹窄可能會造成兩側店鋪進深過窄，不利于使用。

因此在綜合考慮動線及進深問題后，設計選擇結合不規則用地凹口，將一側作為正常店鋪，一側作為特色邊庭，并將邊庭正對城市主干道，結合景觀公共藝術空間，形成室內外互動，達到良好的城市展示效果。

歸家動線則結合地下商業打造特色風情街區，并與公共藝術空間與下沉廣場聯動，自然景觀與商業相互滲透，保證了歸家路線與地下商街舒適的自然采光；同時也保證了首層商業動線的完整性。

此外，由于用地南側汽車銷售服務4S店與項目地塊相貼臨，且占據了道路轉角展示性較強的點位，考慮到4S店對項目展示性的影響，設計將南側入口在形體上做了較大的展開面和較緩的斜切角度，利用4S店前場的開闊界面，共同保證南側商業入口對城市界面及道路轉角位置的展示性。同時在立面上主入口采用門型符號化處理，強化入口感受，吸引人流。同時將南側短邊與4S店之間的空隙場地，設計地面停車及非機動停車位，弱化不利因素，提高地塊使用率。

通過特色邊庭、地下商業風情街區的創意設計和南側入口的展示性巧妙處理，珠海招商花園城成功將不規則的用地轉化為獨特的特色，不僅保留了人性化的歸家動線，也實現了最大化的商業展示效果。

05

"L"型規劃布局下的商業價值最大化

/北京昌平萬達廣場/

北京昌平萬達廣場地處北京“三城一區”規劃中的“未來科學城”板塊，用地面積約3.8萬平方米，總建筑面積約17.46萬平方米。項目在注重生態與綠色的同時，強調個性化定位與體驗性消費，旨在打造一座國際化綠色生態樂園型商業綜合體。

由于北京市其特殊的地理位置及重要的城市屬性，北京地區規范十分嚴格，根據相關規范及基本的數據要求，通過計算得出在滿足30% 綠化率（其中包含50%的實土綠化）及其他場地要求的情況下，建筑密度最高做到45%。在用地條件極為苛刻的情況下，要如何在滿足綠化率和商業面積要求的基礎上，實現商業價值最大化呢？

設計首先對用地進行分析：項目西臨主干道回昌東路及地鐵高架，北臨七星北街，兩條道路等級相對更高，人流量更大，具有更高的商業價值；項目南側面向好未來總部、TBD萬科、華潤悅府，且地鐵“朱辛莊站”出入口位于基地西南側300米，昌平線、地鐵8號線與規劃中的33號線在此交匯，未來將會是主要人流來向。項目東側和北側分別為回遷住宅和規劃商住用地，商業價值次之。因此，基地西南側和西側商業價值最高，北側次之。

由此出發，設計在以西側及北側為主要展示面的前提下，結合場地的各種落位可能性進行商業落位比選，通過對沿街面、人流導入、形體控制、動線組織、周邊關系等各個方面進行分析比選，最終在“一”字型、“L”型、“U”型等購物中心的布局形態中選取面向地鐵高架方向的“L”型布局方式。

“L”型規劃布局使得購物中心占足了西側及北側城市道路的展示面，南側臨近地鐵站的1號口則可作為主入口及主要形象展示面，而西北角道路交叉口則可形成重要商業節點。同時“L”型的建筑形態可以將場地東南角圍合成城市景觀綠化。

在與業主確定商業及辦公體量分配之后，設計選定了將兩棟塔樓與購物中心相連的方案形式。在商業上方落位兩棟辦公塔樓，既利于兩個村的產權分配，同時也能夠與南側好未來共同圍合，形成中央城市綠地，為周邊居民提供休閑運動綠色空間，也為辦公塔樓提供絕佳景觀視野。

為了滿足高度限制，同時盡可能減少商業裙房對辦公塔樓的影響，設計將部分影院影廳置于塔樓下方。同時將辦公塔樓后置，增大與道路的距離，減小對道路的壓迫感，并將沿街部分全部作為商業，使展示面最大化，提升行人商業體驗。

在嚴格的規范要求下，北京昌平萬達廣場精準分析用地條件和周邊環境，通過“L”型規劃布局，不僅實現了商業價值的最大化，同時圍合出難得的中央城市綠地，為周邊居民創造宜人的綠色空間。

在面對各種限制條件時，如何最大限度地發揮創新力和想象力，尋找解決方案，打造滿足需求的商業綜合體，是一個充滿挑戰的過程。未來三益將繼續深耕商業綜合體設計，不斷創新、精益求精，為每個項目注入獨特的創意和價值，為城市的發展和人們的生活帶來更多驚喜和便利。