散點式開發(fā)持續(xù)沒落，誰在城市化進程中一路高歌？

2019/12/26

2019年10月底發(fā)布的《經(jīng)濟藍皮書夏季號：中國經(jīng)濟增長報告（2018-2019）》 認為，2019年中國的城市化率將突破60％。而伴隨著城市化的發(fā)展，很多“城市病”也隨之產(chǎn)生。面對這些難題，城市綜合體作為與功能規(guī)劃、配套基礎設施密切聯(lián)系的龐然大物，在利用公共資源進行建筑綜合體建設的同時，反哺以公共活動空間，在城市化的過程中，為城市健康發(fā)展、居民生活水平的不斷提高貢獻了重要力量，成為城市問題的解決者。

城市綜合體的龐大體量不僅包容了生活涉及的各個功能載體，更是將其有機地組合協(xié)調(diào)成一個高效而自洽的綜合生命體。無論其物質(zhì)空間還是復合功能都為城市環(huán)境的縫合貫連提供了一番沃土。通過對市政基礎設施的補充和延伸，對城市公共空間的開放和接納，綜合體作為一段緩沖區(qū)銜接了各功能組團之間的斷裂，將原本生硬的邊界揉搓得生動柔和。

激活廣場的城下之城

煙臺祥隆中心上市里

煙臺祥隆中心上市里的城市環(huán)境

祥隆中心上市里位于煙臺市萊山大學城，由山東華都置業(yè)有限公司建設完成，總建筑面積超過24萬平方米。上市里區(qū)位條件優(yōu)越，離中心市政府僅一街之隔，離海邊也只有不到3公里。但它的特別卻另有玄機——位于城市街角處的開放廣場之下。

開放廣場是個政治正確的空間原型，放之四海皆可。可是，一塊孤立在城市地圖上的補丁，是融洽地生長成功能正常的器官，還是被最終遺棄淪為城市的陰影，是挑戰(zhàn)，也是機遇。另外，基地由南至西北地勢逐級上升，有共9米左右的高差。如何通過商業(yè)空間的巧妙布置消解近兩層的高差？

廣場下的城中之城

不同于將綜合體與公園并置、只留開口對位的常規(guī)做法，以綜合型時尚街區(qū)為定位，集商業(yè)、辦公、公寓于一體的祥隆中心上市里真正做到了“激活廣場的城下之城”。

公園是它的名片，綜合體則是內(nèi)核。綜合體與公園的融合，形成了獨特的場地環(huán)境優(yōu)勢、多層次垂直交通體系，使得通透深遠的商業(yè)空間成為可能。于覆土之下設置商業(yè)主動線，結(jié)合各類節(jié)點延伸至地塊西北角的城市界面。而城市公園的主入口也可以直接下沉通往商業(yè)街的中心廣場，從而達到公共空間與商業(yè)動線的聯(lián)動，增加更多的溢價空間。

公園的擴大設計，緊密連接了兩個地塊，通過屋頂綠化及建筑體量上的缺口及退臺處理，使綠化滲透入兩個地塊中，形成一個巨大的綠海，所有商業(yè)動線上的建筑體如同漂浮在綠海之上，生動刻畫了漂浮都市的設計理念。

將購物實實在在地置入了公園，也讓公眾游樂蔓延進了商場。開放廣場不再是冰冷的政績、更是城市場所的緩沖。

廣場下的城中之城，煙臺祥隆上市里鳥瞰

項目名稱：煙臺祥隆中心上市里

建設單位：山東華都置業(yè)有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：設計全過程
基地面積：52414.04㎡
建筑面積：213839.79㎡
設計時間：2012年10月-2015年12月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛
設計團隊：蔣文俊、孫婧雅、趙斌、張麗莉、胡文曉、劉松、董禮汀、蘭文利

建筑攝影：三景影像

城到山前必有路

重慶金科天元道

重慶金科天元道鳥瞰

山地地形高差是山地城市綜合體的決定性基礎條件。在平原城市，由于土地平整、地勢平坦，自然的地形高差對城市大型商業(yè)建筑空間的影響并不明顯。但山地城市不同，復雜地形特征使山地建筑的“基底”在豎向空間上高低錯落，具有典型山地面貌的城市空間形態(tài)。

金科天元道項目位于山城重慶，原始基地就有著17m約四層樓的巨大高差。如何利用好這17m，將場地局限變?yōu)辄c睛之筆？

山地城市空間形態(tài)

基地北側(cè)為高差最大的區(qū)域。我們將這塊場地整體劃分為三大梯段，以梯段中節(jié)點周邊的道路標高為梯段標高，為居民無阻礙進入城市節(jié)點空間提供便利。以此梯段為基礎，每個臺地區(qū)域設置有三層商業(yè)街，臺地之間利用綠化、景觀及扶梯進行銜接，消解購物者在商業(yè)中因為高差而形成的抵觸情緒，形成綠色生態(tài)的城市公共休閑空間。

基地內(nèi)用梯段消解高差

以周邊的道路標高為梯段標高，為居民無阻礙進入提供便利

地庫設計在山地城市也較為特殊。大高差的存在，意味著即使是地庫也有可能與周邊道路標高持平。因此，我們將地庫出入口設置在地庫與道路高差較小的位置，有效縮短了坡道的長度，從而增加地庫的有效面積。同時，較小的高差也利于貨車進入地庫。

層層遞進的山地綜合體

項目名稱：重慶金科天元道

建設單位：重慶市金科實業(yè)集團弘景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：概念方案設計、建筑單專業(yè)擴初設計
基地面積：43133㎡
建筑面積：134531㎡
設計時間：2016年1月-2016年10月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛
設計團隊：湯淼鑫、祝卿、葉綠野、劉暢

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重慶中建?耐德山花

*該項目為投標方案

重慶中建?耐德山花鳥瞰

重慶中建?耐德山花項目位于巴南區(qū)李家沱區(qū)域，是重慶未來規(guī)劃的核心商圈之一。然而，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)卻仍以分散的傳統(tǒng)街鋪為主，缺乏向心力。最大的問題還不止于此。地塊內(nèi)部規(guī)劃將體育用地與酒店、辦公、商業(yè)等常規(guī)綜合體分離在一條城市干道兩側(cè)。環(huán)境的場景割裂幾乎就把體育地塊打入了冷宮。而這并不是我們想要的結(jié)果。

如何橫跨兩個街區(qū)，借力打力，將康體功能融入城市，打造成為聯(lián)結(jié)周邊高校師生和社區(qū)居民的綜合體？

概念生成示意

總平面圖

擁有大尺度公共空間的城市巨構創(chuàng)造性地解決了這個問題。在此項目中，被道路分隔開的兩塊區(qū)域上天入地地被重新縫合。下沉大公園通過挖通城市主干道下的城市中央廣場，連通了場地內(nèi)地下空間，打造出整個項目的核心綠肺。上空架設起環(huán)形健身跑道，并與建筑異形體塊結(jié)合，串聯(lián)起本來規(guī)矩的兩塊地。

上下兩手，殊途同歸。在商業(yè)底色上植入大面積的城市公共空間，為人們提供了更好的運動健身場所，為慢節(jié)奏的重慶人提供了更舒適的休閑散步空間。同時，在建筑功能上把不甚相干的體育和商業(yè)有機地結(jié)合，將東西兩個地塊的建筑更好地貫通成一個整體，也為商業(yè)運營引入更多人流資源，顛覆性地創(chuàng)造了超越二者本身的新型城市綜合體。

融入綜合體的城市公共空間

項目名稱：重慶中建?耐德山花

建設單位：中建信和地產(chǎn)有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：概念方案設計
基地面積：25441㎡（商業(yè)）+20324㎡（體育）+8186㎡（商住）
建筑面積：95700㎡（商業(yè)）+40648㎡（體育）+28568㎡（商住）
設計時間：2017年3月-2017年4月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛
設計團隊：黃湖、李衛(wèi)、葉綠野、趙宇宙、劉晨陽

城市文脈微縮

大理云路中心

大理云路中心鳥瞰

作為國家級歷史文化名城，大理曾經(jīng)是南來北往的古道上的重要驛站。而它的城市名片，則是我國西部文化原生態(tài)保留最好、最多姿多彩的民族文化走廊——滇藏茶馬古道。

大理云路中心項目位于云南大理下關城區(qū)，是州、市政府所在地，也是政治、經(jīng)濟、文化及交通多維樞紐。在這樣一個中心區(qū)域，如何將歷史的、過去的熠熠星光映射在現(xiàn)代的、正在發(fā)生的城市場所，如何把蜿蜒的、綿長的探求之旅結(jié)合進有限的、整體的基地環(huán)境中，成為該項目最初的思考題。

歷史與現(xiàn)代的匯聚

項目基地位于大理人民公園旁邊。而為了與初心相契，我們將人民公園也納入場地考慮之中，設計改造了公園的整體圖景。以古城門樓為古道起點向龍尾關延伸，一路上通過多重文化場景、雕塑及景觀的布置，讓游客深處茶馬文化情景中。利用場地高差，公園不再是平面，山地古道在此再現(xiàn)，綠化逐層遞進，并且在立面上延續(xù)。

立體公園

以此公園為人流起點，在中央廣場的地下也正是綜合體的入口，一直延續(xù)滲透到云路中心商業(yè)內(nèi)部。一條被拉長的商業(yè)街作為骨架串聯(lián)起古道上喜洲白族、巍山南詔、麗江納西、中甸藏族各個重鎮(zhèn)的建筑文化和人文風俗，在人們拾級而上的體驗中自然地蔓延出商業(yè)氣氛。

茶馬古道游徑與商業(yè)空間的滲透

立體化的城市公園將人文、生態(tài)完美的融合在一起，使人民公園聯(lián)合云路中心成為地域特點與時代感共生的城市生態(tài)公園。

項目名稱：大理云路中心

建設單位：大理大立成投資有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：設計全過程
基地面積：102594㎡
建筑面積：779737㎡
設計時間：2016年10月-2017年10月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛
設計團隊：蔣文俊、孫婧雅、李衛(wèi)、陳玉立

技術支持：朱淼淼、趙斌、胡文曉、陳星、徐煒棟、馮娟娟

縫合城市界面類似，以公共交通為導向的開發(fā)（TOD）則是在針對性地拉近規(guī)劃與現(xiàn)狀間的差距，通過綜合體來消解這種不平衡。1990到2020年的短短30年里，中國的軌道交通持續(xù)快速發(fā)展，擁有地鐵的城市從3座增加到超過40座。

與蓬勃發(fā)展的軌交建設相對，交通站點網(wǎng)絡覆蓋的城市周邊環(huán)境還在進行多角度的嘗試，以求充分利用好這一資源優(yōu)勢。軌道交通網(wǎng)絡輸送來的大量人流，帶動、引導了地鐵站點周邊城市功能的升級，進而助力了土地價值的開發(fā)。

因為城市公交系統(tǒng)的發(fā)展建設，交通站點再也不是單純的交通節(jié)點，而成為了盤活區(qū)域能量的城市綜合體。

流向地鐵的站前廣場

招商南京丁家莊綜合體

*該項目為投標方案

招商南京丁家莊綜合體鳥瞰

招商南京丁家莊項目位于江蘇省南京市棲霞區(qū)，緊鄰在建的南京地鐵7號線丁家莊站。根據(jù)《丁家莊單元控制性詳細規(guī)劃》，丁家莊地鐵站周邊用地近期將發(fā)展成為集商業(yè)、市民休閑、文化體育等于一體的多功能中心區(qū)。距離南京老城新街口約10公里，仙林副城中心約8公里的優(yōu)勢區(qū)位也使得丁家莊站成為展現(xiàn)城市建設風貌和文化的重要窗口地區(qū)。

軌交站點上的標志入口

怎樣利用好丁家莊的軌道交通站點優(yōu)勢？本項目將兩個地塊打通，將基地東側(cè)住宅區(qū)與地鐵站點間的人流引入場地中心通道，并將其夸張至最大化，形成以目標路徑導向為基礎的商業(yè)滲入，讓附近居民在通勤路上流入綜合體、也讓路過的游客不自覺中走進亦虛亦幻的城市公共空間。而每日通勤的目標人流可以無縫連接到達項目內(nèi)的商業(yè)和辦公，且通過多種多條流線滲透到各個角落，高效便捷，轉(zhuǎn)換高效。

總平面圖

在主要的公共人流軸線上，設計置入了多重主題休閑空間，滿足娛樂、文化、藝術、游憩等潮流都市體驗。并利用中庭引入公共綠化，營造自然采光和通風，以衍生新的生活方式，緩解現(xiàn)代城市問題。

公共人流軸線上的主題節(jié)點空間

項目名稱：招商南京丁家莊綜合體

建設單位：南京丁家莊商貿(mào)有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：概念方案設計
基地面積：59165.5㎡
建筑面積：510804㎡
設計時間：2018年10月-2018年11月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛
設計團隊：李衛(wèi)、蔣文俊、黃湖、陳玉立、馮昊喆、劉品希、陸益婷、全金蘭、孫婧雅、尹丹嵐、翟攀峰、趙金彪、趙學科

歷史與未來的十字路口

湖州浙北地塊綜合體

浙北大酒店鳥瞰

湖州浙北地塊綜合體位于湖州市中心地鐵規(guī)劃線路一、二號線交匯站點南街站，距一號線終點站湖州高鐵站僅8km，是游客由高鐵進入湖州城市的第一站。此外，基地更是處于城市文脈與商脈、歷史與未來的交匯點。南北現(xiàn)代商業(yè)主軸與東西沿河的歷史文化街區(qū)在此處融合碰撞。

文脈與商脈的交匯點

結(jié)合基地環(huán)境條件，面向商業(yè)、居住、歷史和生態(tài)等多維界面，浙北綜合體依托重要的地鐵樞紐站點試圖打造城站一體化模式下的城市綜合體，在歷史與未來的十字路口同時完成空間鏈接與文化縫合。

基地商業(yè)、居住、歷史和生態(tài)等多維界面

總平面圖

概念生成圖解

與地鐵連接的開發(fā)模式

在地鐵站上方基地北側(cè)，利用空中天橋延伸至北側(cè)更多的購物中心，通過一系列中庭及立面改造，打造一條空中步道串聯(lián)城市商業(yè)中軸線，打通周邊區(qū)域與綜合體，盤活整個區(qū)域。

歷史與未來的十字路口

項目名稱：湖州浙北地塊綜合體

建設單位：浙北大廈集團有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：概念方案設計
基地面積：26139㎡
建筑面積：259638㎡
設計時間：2019年8月至今
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛、俞瀟瀟、張偉偉、黃湖、喻琨
設計團隊：胡哲雨、白楊、李依飛、石新婧、項文威、王碩、張仲宏、韓詩雨、趙陽、武文嬌、葉綠野、崔依博、王夢迪、李宗凱、左永平、鐘靜、李衛(wèi)、趙學科、杜欣峰、寧福康

其實，城站一體化的綜合體建設模式是在存量時代城市更新的大浪潮中發(fā)展起來的。城市更新，更新的是合理的發(fā)展、完善的功能疊合。

不同于大刀闊斧的衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設，城市中心區(qū)域多方博弈中的更新漫長而瑣碎。而城市綜合體往往成為區(qū)域更新中的良機。集約式的存量開發(fā)、多功能跨界整合、城市公共基礎設施的借力打力都因為綜合體的出現(xiàn)讓問題得到解決。

商業(yè)效益最大化

南京龍湖孝陵衛(wèi)綜合體

南京龍湖孝陵衛(wèi)項目鳥瞰

根據(jù)南京2019年經(jīng)濟社會發(fā)展重大項目計劃，南京東部地區(qū)發(fā)展進入快車道。作為南京主城的東大門，地處紫金山南麓的孝陵衛(wèi)區(qū)域?qū)⒁猿鞘薪ㄔO與文化旅游為方向，打造高標準文旅街區(qū)。

方案生成圖解

在這個項目中，商業(yè)價值最大化是最核心和本質(zhì)的設計痛點。傳統(tǒng)的商業(yè)綜合體，無論是BLOCK型社區(qū)商業(yè)、還是回字形沿街商業(yè)，均會產(chǎn)生內(nèi)街或內(nèi)鋪的情況。想要最大化的創(chuàng)造商業(yè)價值，必然需要設計更多的外鋪。

于是我們打造一種反S型布局模式，將原有的內(nèi)鋪轉(zhuǎn)化為外鋪，所有商業(yè)界面均能快速達到，并完全可視化。商業(yè)占比如此高的優(yōu)質(zhì)設計方式既營造了簡單明了的動線，又自然開放給城市兩個市民廣場，在地塊內(nèi)形成穿越人流和停留區(qū)域，將日常生活場景浸入。

內(nèi)外鋪在各類商業(yè)空間布局中的比較，深色商業(yè)價值更高

商業(yè)價值最大化的同時開放給城市

項目名稱：南京龍湖孝陵衛(wèi)

建設單位：龍湖集團南京公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：建筑方案設計
基地面積：18500㎡
建筑面積：58288㎡
設計時間：2019年6月至今
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛、俞瀟瀟、張偉偉
設計團隊：項文威、胡哲雨、王碩、張仲宏、白楊、石新婧、鄒衛(wèi)東、李依飛

存量價值最大化

招商蛇口東風地產(chǎn)武漢電動車廠地塊綜合體

*該項目為投標方案

招商蛇口東風地產(chǎn)武漢電動車廠鳥瞰

招商蛇口東風地產(chǎn)武漢電動車廠項目位于武漢市西南沌口區(qū)域，是未來南部新區(qū)的核心地帶。然而，現(xiàn)狀基地內(nèi)幾幢原東風電動車廠的保留建筑散落分布在城市主要界面上，使得余下的項目空地在城市街角口無法直接對外。另外，地塊東南側(cè)高架對場地內(nèi)人流的導入同樣有較大影響。

如何整合零碎的存量用地，在限定場域進行空間重塑，實現(xiàn)三維橫縱的延伸？人流的導入與組織串聯(lián)成為該項目的關鍵。

消極的城市界面

總平面圖

將主要入口標識化有利于地塊的整體協(xié)同及吸引各方向人流。在有保留建筑的入口空間區(qū)域，如地鐵站口、住宅區(qū)一側(cè)入口及高架旁入口均設計有落葉形狀的導示型符號化構筑物，同時也呼應整體規(guī)劃概念，并作為與原有建筑的對比融合，將不利的入口空間做的更加生動。

落葉形狀的導示型符號化構筑物

而場所內(nèi)部則通過跨區(qū)塊的大型中央城市景觀和二層連廊步道串聯(lián)起分散的各個建筑體量，讓人們在穿越城中之城的漫游過程中到達目的區(qū)域。

串聯(lián)起各個建筑體量的中央城市景觀和二層連廊步道

項目名稱：招商蛇口東風地產(chǎn)武漢電動車廠地塊綜合體

建設單位：東風汽車房地產(chǎn)有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：概念方案設計
基地面積：71400㎡
建筑面積：208583㎡
設計時間：2018年7月-2018年9月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛
設計團隊：蔣文俊、李衛(wèi)、黃湖、孫婧雅、陳玉立、陸益婷、劉品希、馮昊喆、趙學科、尹丹蘭、全金蘭、劉楊、趙斌

自然景觀最大化

湖南省金融中心創(chuàng)新示范區(qū)C9地塊綜合體

*該項目為投標方案

綜合體重塑城市天際線

湖南省金融中心創(chuàng)新示范區(qū)C9地塊綜合體位于長沙市濱江新城中部，東臨湘江，西側(cè)緊貼城市綠地公園，遠眺谷山、岳麓山。得天獨厚的區(qū)位條件，使自然景觀資源成為該項目最為獨特的優(yōu)勢。除了地上打造的生態(tài)綠廊公園、情景商業(yè)街等城市界面，以及與地下軌交接駁的TOD體系，超五星豪華酒店及服務式公寓、豪華大平層公寓、LOFT公寓形成的聲勢浩大的塔樓成為該項目的標志性語言，重塑了城市的天際線。

總平面圖

在南北向布置的強排方案基礎上，每棟高層樓宇通過角度偏轉(zhuǎn)，整體以自由舒展的布局形態(tài)臨江展開，確保一線江景的滲透延續(xù)。而在縱深方向，內(nèi)排150m升高的塔樓與前排100m的高層錯落有致，共同形成蝶形沿江天際線。自然不止于江景，在西側(cè)，遠處群山的對景也是項目的重要目標。

強排方案與景觀導向下的形態(tài)扭轉(zhuǎn)

錯落有致的景觀視線

為了達到景觀最大化，不同角度偏轉(zhuǎn)的塔樓采用了不同形式的核心筒布置方式。為了讓出臥室南側(cè)向陽面以及東側(cè)客廳的江景景觀，三幢塔樓的核心筒設置在偏北側(cè)的位置；而采用中央核心筒的塔樓則是為了保留東北側(cè)江景景觀與西南面的遠山對景。

基于最大景觀視野的塔樓核心筒布置

東江西山、左右逢源，再加上蝶形總平面收獲的地塊內(nèi)部中央生態(tài)綠廊的貫穿，項目整體坐擁山水，形成了極佳的景觀意境。在此基礎上，設計保證了景觀的均好性，做到家家有景、戶戶見景。

項目名稱：湖南省金融中心創(chuàng)新示范區(qū)C9地塊綜合體

建設單位：湖南秀龍地產(chǎn)置業(yè)集團有限公司

設計單位：三益中國

服務內(nèi)容：概念方案設計
基地面積：60872㎡
建筑面積：480848㎡
設計時間：2019年3月-2019年4月
項目團隊：

主創(chuàng)建筑師：盧曉剛、張偉偉、俞瀟瀟、蔣文俊、李衛(wèi)、黃湖
設計團隊：胡哲雨、白楊、張仲宏、鄒衛(wèi)東、葉綠野、陳玉立、陸益婷、劉品希、趙學科、尹丹嵐

之所以把城市綜合體稱作城市問題的解決者，不是開發(fā)商的慈善也不是設計師的情懷。而是因為，以社會責任為出發(fā)點和切入點去推進龐雜的項目進程，對于政府、開發(fā)商、建筑師、商戶、城市居民各方都是最優(yōu)的解決方案。當然，城市問題并不好解決，城市綜合體的任何嘗試都只能是一份小小的的力量。雖然小，卻并不微薄。