三益的十年“萬象”之路

2020/07/27

PART 01

三益華潤，“萬象”十年

7月25日，寧波華潤萬象盛大啟幕。這是三益參與設計的又一個華潤萬象系商業綜合體建成落地。

今年也是三益與華潤合作的第十年。在過去的十年里，三益一共參與了8個華潤萬象系商業綜合體，其中有5個建成，2個正在進行方案設計，1個暫停。華潤可以說是三益在商業綜合體設計領域的領路人。

2004年12月9日，深圳萬象城正式開業。商業綜合體在過去十幾年城市化高度發展的周期當中是最重要、也是最關注的地產產品。

三益非常有幸在10年前就開始與華潤合作，并且共同完成了8個“萬象”系項目。

三益逐步從“學徒”變成了“專家”。回顧三益的十年“萬象之路”，是紀念成長，也是新的開始。

昆山萬象匯，攝影：是然建筑攝影

PART 02

一步一腳印，三益成長路

國內各大開發商都有自己的產品系列，華潤更是如此。萬象城和萬象匯 —— 作為在商業綜合體里的明星產品，都有自己專屬的極為嚴格、細致且具體的設計指引。

而三益則是在與華潤的合作中，不斷積累設計經驗，努力提高自身水平，以獨立負責的設計態度面對每一個項目，最終實現了從深度參與施工圖設計到獨立完成方案的角色轉變。

昆山萬象匯立面，攝影：是然建筑攝影

這期間三益也得到了非常多的寶貴經驗，比如：

1.極致清晰的流程和標準：方案的程序一定非常明確。30%、50%、70%各階段應該包括哪些內容和進度，要解決哪些設計問題，需要包含哪些設計內容，都要在計劃和匯報中具體體現。

2.運營對設計的指導意義：華潤對于商業綜合體的大型招商很有經驗，在項目開發期就會做好運營規劃、品牌招商等，在場地設計階段就讓市場部、運營部都參與給到設計很多建議，且在設計階段也非常重視業態規劃的研究。所以說，業態運營對建筑設計有重要的指導意義，包括業態分布、客群流線、空間尺度，甚至對公眾的喜好及流行趨勢也需要深入的了解。

3.長期投入下的創新精神：華潤的商業綜合體設計，周期一般為5-8年。三益與華潤的合作，每一個方案設計都是在華潤設計指引的科學指導之下，無論最開始的與國外設計公司合作，還是后來的獨立概念設計，都是對立面造型、功能動線、材質處理等各方面不斷創新、不斷進步的過程。

下面我們就來看看這十年“萬象之路”，三益是如何一步步走過來的。

昆山萬象匯城市界面，攝影：是然建筑攝影

 第一階段：入門期 

初期從配合境外設計企業開始，三益負責方案深化、擴初、后期的方案修改、施工圖。這一階段也是三益的快速成長期。

01 無錫華潤萬象城--初次合作

無錫萬象城鳥瞰，攝影：余未旻

三益可以說是最早與華潤合作的國內民營設計公司之一。

那個時期國內大部分民營設計公司還沒有獨立完成大型復雜商業綜合體的能力，而三益早在2004年就已完成了上海著名的TOD綜合體項目—虹口龍之夢，成為三益與華潤萬象系項目合作的一個契機。

上海虹口龍之夢，圖片來源：網絡

無錫華潤萬象城作為有大量地下商業的大型綜合體，消防是一大難點。

三益在介入設計的時候，發現無錫規范對地下商業的消防面要求很高。為了解決消防疏散問題，三益和方案公司Callison探討為地下商業增加了大量下沉廣場，解決了這個問題。

無錫萬象城遠景，攝影：余未旻

后勤流線是另一個難點。華潤萬象對后勤貨運動線十分關注，他們希望為商場創造最好的后勤保障。

為此，三益配合做了很多后勤通道的重點研究和設計，在原有設計基礎上增加了很多后勤面積，并利用后場通道在一層設置了專門的避難走道，成功解決了這一設計BUG。 

無錫萬象城室內，攝影：余未旻

無錫萬象城室內冰場，攝影：余未旻

該項目已于2015年建成，目前運營狀態良好。

02 常州華潤萬象匯--第一個萬象匯

常州萬象匯效果圖

在設計常州華潤萬象匯的時候，三益已經對商業綜合體的運營、設計、技術有了更充分的理解。

該項目中三益與RTKL傾力合作，經過了一輪又一輪的方案比選、修改，功能優化、體量優化、空間及動線優化。

三益在項目中經過千錘百煉，積累了扎實的技術實力。但遺憾的是該項目因為種種原因，最終在完成擴初設計之后就暫停了。之后項目也將重新定位，重新開啟。

在時間跨度很大的城市綜合體項目中，這種情況并不少見。一個項目從立項到最終開放呈現，不僅需要超強的耐心和與時俱進的經驗，更要有良好的天時地利條件。

常州萬象匯效果圖鳥瞰

 第二階段：積累期 

在逐年的參與過程中，三益逐漸了解了商業綜合體設計的基本邏輯和設計管理模式，并且具備了極強的解決復雜問題的能力，是三益厚積薄發的一個時期。

03 淄博華潤萬象匯--第一次配合全境外團隊

淄博萬象匯鳥瞰，攝影：三景影像

這是三益在華潤內部得到高度認可的一個項目，完成度高、運營成功，奠定了三益跟華潤長期合作的基礎。

淄博萬象匯城市界面，攝影：三景影像

該項目的方案設計方5+Design主創團隊全部來自美國本土，三益作為設計落地團隊全專業配合方案團隊，在華潤華東總部現場辦公三個月，幫助境外團隊理解和解讀山東當地的設計規范，為方案的快速推進和落地實現作出了非常大的貢獻。

淄博萬象匯下沉廣場，攝影：三景影像

淄博華潤萬象匯可以說是淄博首個真正意義上集購物、娛樂、休閑、餐飲、文化于一體的一站式家庭體驗購物中心，業態和設計標準幾乎達到了萬象城的等級。

淄博萬象匯，攝影：三景影像

淄博萬象匯室內冰場，攝影：三景影像

項目于2016年建成，至今仍是淄博最受歡迎的商業綜合體。

04 泰州華潤萬象城--設計體量最大的萬象系項目

泰州萬象城鳥瞰效果圖

泰州華潤萬象城是三益參與設計的第二個萬象城，也是迄今為止三益參與設計的萬象系項目中地上建筑面積最大的一個。

這個超級商業航母由大型購物中心，商業街，甲級寫字樓、公寓、幼兒園及高端住宅社區組成，總建筑面積近90萬平方米，共分為ABCD四個地塊。其中ABC地塊又分為A1,B1,C1和A2,B2,C2地塊。其中A1,B1,C1為高端住宅小區。A2,B2,C2為大型購物中心、高端寫字樓及公寓。D地塊由住宅、幼兒園、精品辦公及商業組成。

目前A1,C1,D地塊已竣工并交付，A2地塊作為購物中心的一期工程也已竣工并投入使用，由三益配合Aedas共同完成，其他部分仍在進行施工配合中，預計將在2021年建成。

泰州萬象城現場實景，圖源網絡

05 昆山華潤萬象匯--時間最長、難度最大、顛覆最多

昆山萬象匯鳥瞰，攝影：是然建筑攝影

這是三益迄今為止設計時間最長（2012年-2019年）、技術難度最大、在建過程中顛覆最多的萬象系商業綜合體項目。

昆山萬象匯城市界面，攝影：是然建筑攝影

三益最早從2012年接手業主委托，進行方案概念創作，2015年配合MG2完成設計深化和施工圖設計。到2018年一直持續配合現場施工推進。

由于這類項目開發周期長，當初設想的商業運營模式已經不完全適用于現在。項目布局不得不進行調整。

2018年2月-11月，三益配合LINK完成改造街區的商業設計，直到2019年11月項目開業前一直進行現場配合，完整見證了一個大型商業綜合體的誕生。

昆山萬象匯室內中庭，攝影：是然建筑攝影

在項目后期，三益也遇到不少困難。

比如主體已封頂的結構情況下，業主提出了一個大膽的想法：打開更多的公共空間，并在小象廣場增加一處從廣場直接通往二層的樓梯大空間。

這個改變既要滿足結構的安全性，又不能影響影院的功能，成為擺在三益團隊面前的艱巨考驗。

經過與設計團隊的多輪溝通和討論，最后確定充分利用影院階梯的特性，在現有的完整的結構體系上，拆除影院下方樓層梁板，擴展出大臺階上方的通高空間。

這樣最大限度利用了空間，也為下方大臺階創造良好的游覽體驗。

昆山萬象匯小象廣場大臺階，攝影：是然建筑攝影

又比如，為解決影院斜向看臺的坡度及斜撐作用導致的框架柱截面扛剪嚴重不足的問題，設計師還采用了“滑動支座”來釋放過大的水平力，完美呈現了方案的通高效果。

昆山萬象匯看臺技術模擬

本項目開業后即獲得了巨大的市場反響。據統計，開業當天昆山萬象匯278家品牌如期營業，就創造了綜合開業率97%、客流量22.6萬人次、零售額2282萬的傲人成績，成為引爆昆山城市活力的新地標。

昆山萬象匯小象廣場鳥瞰，攝影：是然建筑攝影

06 寧波華潤萬象匯--華潤機電安裝檢查全國第一

寧波萬象匯開幕實景，圖片來源：華潤置地

寧波華潤萬象匯為AICO和三益近期聯合設計完成并已竣工的大型商業項目。機電工程建成效果較為突出，獲華潤一階段全國機電安裝檢查第一，獲華潤華東區二階段機電并聯調試第一。

其中屋面機電設計及規劃為該項目一大亮點。

按照華潤機電標準及要求，為了增加樓層得鋪率，所有機電設備不得占用樓層面積，必須放置于商業屋面。而樂都匯屋面因為用作活動場所，要求機電設備全部進行隱藏。

針對這一要求，機電設計進行全過程品控，提資階段與建筑密切配合，精心設計，反復琢磨，找到最有效的方案：一方面將機電管井集中設置，使出屋面設備及管道避開人員活動區域。另一方面，將設備用穿孔板進行圍擋，外側開設檢修門，方便管理人員進行維護及檢修。

商業項目因為功能復雜，設備及管道繁多，屋面處理是個難題。樂都匯項目屋面設備及管井的布置方式提供了一個有效的解決方案。

寧波萬象匯屋頂實景，圖片來源：三益

第三階段：創造期 

三益相信厚積薄發，通過多年的磨煉修煉，三益的身份逐漸實現轉變，從概念設計開始、全程把控、全專業配合，逐步成長為創意與技術完美結合的綜合設計團隊。

07 濟寧華潤萬象匯--最短時間、平衡多方需求

這是三益與華潤合作的第7個項目，三益從概念方案做起，政府要求30個月從無到有，必須要在最短的時間內打好這場仗。

階段性方案效果圖

項目的難點在于如何在短時間內建立并完成項目定位升級，從成本導向變為品質要求，滿足政府的重視。

1.更豐富的商業空間

為了創造更豐富的商業內部空間，在平面布局上，我們從最初的一字動線調整為環形動線，并提出了雙街模式，打造出高質量豐富的內部空間。

2.后勤流線的專項研究

對于后勤流線我們也進行了專項的梳理，以保證開業后可以應付各種運營的需求。貨運流線沿建筑南側延伸，高效、集約的解決了商業貨運、垃圾轉運、下地庫車流等問題。

階段性方案效果圖

3.文化特色的立面設計

對立面造型我們希望在“萬象”系列的基礎上創造和而不同的效果。一方面我們沿用“萬象”系列的立面標準，另一方面通過打造令人記憶深刻的文化元素，形成引爆點，點燃高新區商業核心。

三益希望濟寧萬象匯不僅僅是一座單一的商業綜合體，更是集購物中心、公園、生活館、文化館于一身的城市目的地。

階段性方案效果圖

08 新的挑戰--限制條件最苛刻的萬象系項目

該項目是三益近期在華北區域的又一最新力作。同時，華潤的產品也在做不斷地創新和突破，項目的操作模式也在不斷變化、與時俱進。

1.成本與業態的平衡

本項目的難點在于業態分配、技術指標以及成本控制之間的平衡。由于項目周邊的多樣化客群和地產項目，我們需要在極限項目條件下找到一種平衡。

首先我們進行了細致認真的規劃解讀，研究商業界面，對周邊項目、交通情況、物業業態等進行準確分析。

經過模型推演和分析，我們發現在綠化率30%情況下，無法滿足建筑密度做到50%。

確定了基地條件后，我們開始對商業和辦公的建筑配比進行多方案比選，建筑基底、高層樓棟、商業層數都作出相應嘗試。最后，在商業層數和商業體量一定的情況下，作出7+4，9+2兩種模式6種方案，供甲方比選。

方案比選

2.更精細化的專項設計

方案生成后，我們又對建筑設計的各專題進行了設計。

基于消防流線、機動車流線、人行流線之上，對不同位置的廣場、購物空間進行了尺度分析，商業鋪面尺度以及沿動線方向的合理劃分，保證了商業空間利用的最大化。

項目最終以“ 一個具有活力與品位的公園漫步式商業中心 ” —— 兼具可供人休憩的自然環境、具有活力的運動空間、人與人之間的社交空間，高品質購物空間的商業綜合體形式呈現。

PART 03

十年一劍，共創未來

十年一劍，做建筑本就是一件“急不得”的事。

一個商業綜合體從設計到建成平均需要5-8年時間，三益在這十年中參與了8個項目。項目不算多，但其中傾注的三益人滿滿的熱情和心血。三益人的專注和用心，鐫刻在了每一座萬象城、萬象匯中。

與華潤的合作，是一種亦師亦友的關系，共同走過10年的“萬象之路”。

華潤對于大型綜合體的深度理解，不僅對三益在設計層面有很大的指導意義，也讓三益在商業綜合體的理解超越了一般的設計公司。

方案效果圖

回顧這10年，從無錫、常州、淄博、泰州，再到昆山、寧波、濟寧，三益攻下的一城又一城，用自己的不懈的努力和創新，為這些城市注入了活力。

“萬象”系列的商業綜合體之路，也是中國城市進化發展的縮影。隨著日益提高的生活質量和消費需求，城市對商業綜合體提出了更高的要求和期待。

城市綜合體，不僅是城市形象的象征，更是城市未來的方向。